도로부문 사업의 비용 추정 - 용지보상비 추정

 

1. 용비보상비 정의

용지보상비는 용지구입비와 지방물보상비를 포함하는 비용을 말함

용지보상비 추정과정은 지목별 소요면적을 산출하고 

추정방법을 선정한 후 이를 이용하여 지목별 용지보상비를 추정함

용지보상비 추정과정

 

2. 용지보상비 추정에 관한 기본원칙

첫째, 용지보상비는 용지구입비와 지장물보상비의 합으로 구성됨

둘째, 용지보상비는 성토부와 절토부로 나누어 수행함

셋째, 노선이 지나는 지장물이나 영농지에 대한 보상비는 토지보상비의 상대적 비율을 감안하여 산출함

넷째, 실제 용지보상비는 물가 상승 등을 고려하여 보정할 수 있으나, 그 상한값은 통과 노선대의 특성을 고려하여 결정하여 사용함

 

3. 용지보상비 산출방법

가. 용지보상면적 산출방법

용지보상면적은 수치지형도를 이용하여 구체적인 물량을 산출하는 방법과 일반지형도를 이용하는 두 가지 방법에 의하여 산출한다. 수치지형도를 이용한 전산화 작업의 경우 전산설계 프로그램에서 제공하는 총 편입면적을 세분화하여 산정하도록 한다.

 

나. 용지보상비 추정방법

용지보상비 추정방법은 다음의 순서에 따라 가능한 방법을 순차적으로 적용하도록 한다.

1) 직접 감정평가에 의하는 방법

용지보상비를 추정하는 가장 정확한 방법은 사업지구에 편입될 전체 토지와 지장물에 대해 직접 감정평가를 실시하는 것이다. 직접 감정평가에 의해 용지보상비를 추정하는 경우에는 사업지구 내 편입 토지와 지장물 중 지목이나 용도지역 등 개별물건의 특성을 고려하여 대표적인 유형에 대해 랜덤하게 표본을 추출하고(약 5%), 이를 직접 감정평가하여 전체 용지보상비를 추정하는 방안으로 가장 현실적이라고 할 수 있다.

2) 약식 감정평가에 의하는 방법

사업지구 내 편입 토지와 지장물 중 지목이나 용도지역 등 개별 물건의 특성을 고려하여 대표적인 유형에 대해 랜덤하게 표본을 추출하고(약 5%), 한국감정평가협회 또는 한국감정원과의 업무협약을 통해 위 표본에 대해 약식 감정평가를 의뢰하여, 이 결과를 토대로 사업지구 전체의 예상 용지보상비를 추정한다.

3) 기존 사업지 주변의 보상자료를 활용하는 방법

예비타당성조사를 의뢰한 주무부처 등에 사업지 주변에서 기존에 실시한 보상전례가 있다면 이를 제출토록 해, 이 보상자료를 분석하여 해당 지역에 적용할 보상배율을 추출하는 방법이다. 사업구간을 몇 개 구간으로 나누어 실시하는 경우, 기존 도로나 철도를 확장하는 경우 등 유사 보상전례가 풍부한 사업에 적용할 수 있는 방법이다.

4) 보상배율 적용방법

약식 감정평가나 사업지 주변에 기 보상자료가 없거나 자료로서 가치가 없는 경우에는 표준적 보상배율을 적용한다. 이때 보상배율은 사업지 내 또는 인근의 지목별 표준지의 공시지가를 적용한다.
먼저, 지역은 수도권과 수도권 외로 구분한 다음 각각을 다시 시부와 군부로 구분한다. 지목은 전, 답, 대지, 임야로 구분한다. 이때 공장용지, 창고용지는 대지에 포함하며, 목장용지와 과수원은 전에 포함한다. 지목이 전, 답, 대지, 임야 이외의 특수한 기타 지목은 전체 지목 중 극히 일부에 지나지 않으나, 대체로 보상배율이 높은 것이 일반적이므로 임야에 포함하여 추정하는 것이 바람직하다. 용지구입비에 가산할 지장물 보상비는 용지구입비의 10～20% 수준으로 하되, 사업여건에 따라 조정하도록 한다. 예비타당성조사 시 사용되는 지역별 지목별 보상배율은 다음과 같다.

지역별 지목별 보상배율

지역		전	답	대지	임야
수도권	시부	1.50	1.50	1.40	2.00
	군부	1.75	1.75	1.50	2.50
수도권 외	시부	1.75	1.75	1.65	2.30
	군부	1.80	1.80	1.65	2.50

주: 1) 공장, 창고는 ‘대지’ 배율 적용.
      2) 목장, 과수원은 ‘전’ 배율 적용.
      3) 특수한 기타 지목은 ‘임야’ 배율 적용.
자료: 한국개발연구원, 「예비타당성조사 수행을 위한 일반지침 수정․보완연구(제5판)」, 2008.