규제지역 지정기준 및 지정효과(규제지역 = 투기과열지구, 조정대상지역)

 

   투기과열지구  지정기준   

1. 법적기준

▶ 주택법 제63조, 시행규칙 제25조

주택법

제63조(투기과열지구의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다. ② 제1항에 따른 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다. ③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다. ④ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구에서 제2항에 따른 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다. ⑤ 제1항에 따라 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신하여야 하며, 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다.  <개정 2018. 3. 13.> ⑥ 국토교통부장관은 1년마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다. ⑦ 투기과열지구로 지정된 지역의 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다. ⑧ 제7항에 따라 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다. ⑨ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제8항에 따른 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.

주택법 시행규칙

제25조(투기과열지구의 지정 기준) 법 제63조제2항에서 "국토교통부령이 정하는 기준을 충족하는 곳"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 곳을 말한다.  <개정 2017. 11. 8.> 1. 직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳 가. 주택의 분양계획이 직전월보다 30퍼센트 이상 감소한 곳 나. 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인이나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 실적이 직전년도보다 급격하게 감소한 곳 3. 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 곳 가. 시ㆍ도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우 나. 시ㆍ도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우 다. 해당 지역의 주택공급물량이 법 제56조에 따른 입주자저축 가입자 중 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항제1호 및 제28조제1항제1호에 따른 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우

 

 

 

 

 

 

 

2. 지정기준

 

▶ 정량적 요건 : 공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족

 

(공통요건) 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역   ( '현저히'의 기준이 무엇일까? )

(선택요건)

① 직전 2개월 월평균 청약경쟁률 모두 5:1 초과 (국민주택규모 10:1초과)

② 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소 (공급감소)

③ 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소 (공급감소)

④ 신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약1순위자에 비해 현저히 적은 경우

 

▶ 정성적 요건 : 지역주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역

 

3. 지정절차

지자체 의견 청취 및 검토의견 회신, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐

국토부장관 : 시ㆍ도지사의 의견을 들어 지정

시ㆍ도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐 지정

 

     조정대상지역   지정기준     

1. 법적기준

▶ 주택법 제63조의2, 시행규칙 제25조의3

주택법

제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다. 1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 ② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다. 1. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항 2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항 3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항 ③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다. ④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. ⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다. ⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 "지정"은 "해제"로 본다. ⑦ 조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다. ⑧ 제7항에 따라 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. [본조신설 2017. 8. 9.]

주택법 시행규칙

제25조의3(조정대상지역의 지정기준) 법 제63조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역"이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다. 1. 과열지역(법 제63조의2제1항제1호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다. 가. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역 나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이하 같다) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역 다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역 2. 위축지역(법 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다. 가. 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역 나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말한다)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역 다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역 [본조신설 2017. 11. 8.] [제25조의2에서 이동, 종전 제25조의3은 제25조의4로 이동  <2019. 10. 29.>]

 

2. 지정기준

▶ 정량적 요건 : 공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족

(공통요건) 직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역

(선택요건)

① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택규모 10:1초과)

②직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 이상 증가

③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균이하

▶ 정성적 요건 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

 

3. 지정절차

지자체 의견 청취 및 주거정책심의위원회 심의를 거쳐,

국토부장관이 지정

 

 

     규제지역 지정효과     

구분		투기과열지구	조정대상지역
금융	가계대출	‧ 2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) ‧ 주택 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지 - (예외) 무주택세대가 구입 후 6개월내 전입, 1주택세대가 기존주택 6개월내 처분 및 전입 시
		‧ LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0% - (서민·실수요자) 10%p 우대 ‧ DTI 40% - (서민·실수요자) 10%p 우대	‧ LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% - (서민·실수요자) 10%p 우대 ‧ DTI 50% - (서민·실수요자) 10%p 우대
	사업자대출	주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
		민간임대매입(신규) 기금융자 중단	-
세제· 정비사업		‧ 재건축 조합원 지위양도 제한    - 조합설립인가~소유권이전등기 ‧ 재개발 조합원 분양권 전매제한    - 관리처분계획인가~소유권이전등기 ‧ 정비사업 분양 재당첨 제한 ‧ 거주요건을 갖춘 경우에만 조합원 분양권 분양 신청 허용(수도권 재건축 적용)	‧ 다주택자 양도세 중과·장특공 배제    - 2주택 +20%p, 3주택 +30%p(‘21.6.1 이후 시행) *분양권도 주택수에 포함 ‧ 2주택이상 보유자 종부세 추가과세    - +0.6~2.8%p 추가과세 ‧ 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향    - 2주택자(300%), 3주택자(300%) ‧ 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간    - 1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 ‧ 분양권전매시 양도세율 50% ‧ 1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택축소    - 양도세 중과, 종부세 합산과세
전매제한		‧ 주택·분양권 전매제한    - 소유권이전등기(최대 5년)    - 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화	‧ 분양권 전매제한 - (1지역) 소유권이전등기   (2지역) 1년 6개월   (3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월
기타		‧ 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화    - 기존 주택보유현황, 현금증여 등 *투기과열지구는 증빙자료 제출

 

   규제지역 현황 (2020.12.18기준)   

국토교통부 보도자료

주1)  화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함

주2) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주3) 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주4) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외

주5) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주6) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외

주7) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외

주8) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외

주9) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외

주10) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외

주11) 건설교통부고시 제2006-418호에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주12) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

주13) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외

주14) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외

주15) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외

주16) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외

주17) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외

주18) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외

주19) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외

주20) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외

주21) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외

주22) 대산면 제외