건축선이란?

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1. 정  의

도로와 접한 부분에

건축물을 건축할 수 있는 선으로

대지와 도로의 경계선을 말함

자료출처 : 알기쉬운 도시계획 용어집

 

건축선은 「건축법」에 의해 도로와 접한 부분에서 건축행위를 하는 경우,

 도로와 건축물 사이의 여유 공간의 확보를 위해

정의되는 건축물을 건축할 수 있는 경계선임

 
일반적으로 건축선은

도로와 대지의 경계선으로 볼 수 있지만

도로 폭이 4m 미만일 경우에는

도로중심선에서 2m 후퇴한 선이 건축선이 되며,

 

‘건축선 후퇴’란 땅을 지나는 도로 때문에

건축선이 토지의 경계 안쪽으로 밀려나는 경우를 말함

건축선 후퇴로 인해 밀려난 면적은

대지면적에서 제외

 

대지면적은 건폐율을 계산할 때

기준면적이기 때문에

결국 지을 수 있는 건물 면적이 줄어듬

예를 들어 가로·세로 각각 10m인 땅에서

건축선이 1m 후퇴했다고 가정하면

원래 토지면적은 100㎡

건폐율이 60%이면 건축면적은 60 ㎡까지 가능함

하지만 건축선이 1m 후퇴하는 바람에

뒤로 밀려난 면적이 10㎡이고 남는 면적은 90㎡가 됨

건폐율은 90㎡에 60%를 곱해서 산출하고,

결국 건축 가능한 대지 면적은 54㎡가 됨

따라서 건축선 후퇴로 쓸 수 없게 된 면적은

토지 소유자라고 해도

도로 외에 다른 용도로 사용할 수 없음

 

다른 사람의 통행을 방해할 수 없으며,

통행료를 받을 수도 없고,

정부가 보상해주지도 않음

 

건물을 짓기 위해

내 땅을 도로로 내놓은 탓에 더 이상 내 땅이 아닌 것

 

그래서 땅을 볼 때는

건축선 후퇴가 발생하는 땅인지 주의해서 살펴야 함

 

 

도로반대쪽에 경사지·하천·철도 등이 있는 경우에는

 그쪽의 도로경계선에서

4m를 후퇴한 수평거리의 선이 건축선이 됨

 

 

 

 

 

도로의 모퉁이에서는 

교차각, 도로의 너비 등을 고려하여 건축선을 정함

시장·군수 또는 구청장은 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역에서는

4m 이하의 범위 안에서

열람공고 등 주민의견수렴 및 구건축위원회의 심의를 거쳐

건축선을 따로 지정할 수 있음

지정된 건축선에 의한 건축제한 1. 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니된다. 다만, 지표 아래 부분은 그러하지 아니하다. 2. 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.

 

 

이러한 건축선으로 인한 제한 외에도 

건축법」에서는 대지안의 공지를 정의하여

용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 

건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 

「건축법 시행령」 [별표 2]에서 정하는 바에 따라

해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄우도록 하고 있음

 

 
지구단위계획을 수립하는 경우에는 

「지구단위계획 수립지침」에 의해 

건축선을 그 목적에 따라 건축지정선, 건축한계선, 벽면지정선, 벽면한계선으로 

세분하여 체계적으로 건축물을  배치할 수 있도록 하고 있음

 

 

2.도로모퉁이의 건축선

 

「건축법」에 의해 너비 8m 미만인 도로의 

모퉁이에 위치한 대지의 

도로모퉁이 부분의 건축선은 

그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 

도로경계선에 따라 다음의 표에 의한 거리를 

각각 후퇴한 2점을 연결한 선으로 함

도로의 교차각	당해 도로의 너비		교차되는 도로의 너비
	6이상8미만	4이상6미만
90˚미만	4m	3m	6m이상 8m미만
	3m	2m	4m이상 6m미만
90˚이상 120˚미만	3m	2m	6m이상 8m미만
	2m	2m	4m이상 6m미만

 

3. 건축선의 세분(지구단위계획 수립지침)

 

1. 가로경관이 연속적으로 형성되지 않거나 벽면선이 일정하지 않을 것이 예상되는 경우 2. 건축물 전면에 생기는 공지(空地)가 일정하지 않아 외부공간이 효율적으로 이용되지 못할 것이 예상되는 경우 3. 가로경관에 일정한 특성을 부여할 필요가 있는 경우 등

위 3가지의 경우에는

인접가로의 폭, 특성과 관련하여 건폐율, 용적률, 개발규모 등을

종합적으로 검토하여

건축선을 세분하여 지정, 활용할 수 있음

구분	목적	건축제한
건축 지정선	가로경관의 연속적인 형태를 유지 중요가로변의 건축물 정돈	건축물의 외벽면이 계획에서 정한 지정선의 수직면에 일정비율 이상 접해야 함
건축 한계선	가로경관이 연속적인 형태를 유지하거나 고밀도의 기성 시가지 내의 공공공간 확보	부대시설을 포함한 건축물 지상부의 외벽면이 계획에서 정한 선의 수직면을 넘어 돌출하여 건축할 수 없음
벽면 지정선	상점가의 1층 벽면을 가지런히 하거나 고층부의 벽면의 위치를 지정하는 등 특정 층의 벽면의 위치를 규제	건축물 특정 층의 외벽면이 계획에서 정한 선의 수직면에 일정비율 이상 접해야 함
벽면 한계선	특정한 층에서 보행공간(공공보행통로등) 등을 확보	건축물 특정 층이 계획에서 정한 선의 수직면을 넘어 돌출하여 건축할 수 없음